O Superior Tribunal de Justiça firmou posição em maio deste ano sobre o aluguel de apartamento por curta temporada em prédio residencial: usar a unidade para estadias curtas, com exploração econômica, depende de autorização do condomínio. Desde 1º de junho, porém, os processos pendentes sobre essa mesma questão estão suspensos no país, à espera de uma tese com força vinculante. Quem anuncia o imóvel e quem administra o condomínio precisam das duas informações ao mesmo tempo.
O que a Segunda Seção do STJ decidiu em maio
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção julgou, por maioria, o Recurso Especial 2.121.055, relatado pela ministra Nancy Andrighi, e uniformizou o entendimento do tribunal: usar a unidade para estadias de curta duração, com exploração econômica, descaracteriza a destinação residencial e depende de autorização do condomínio. O caso veio de Minas Gerais, a proprietária pretendia anunciar o imóvel sem passar pela assembleia, e o pedido foi negado, mantido o acórdão do tribunal mineiro. A empresa Airbnb participou do processo como interessada.
O raciocínio se apoia em dois dispositivos do Código Civil. O art. 1.336, inciso IV, impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação: se o prédio é residencial, o apartamento também precisa ser. E o art. 1.351 exige a aprovação de dois terços dos condôminos para mudar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Sem essa deliberação, a cláusula de destinação residencial já basta para impedir o uso pretendido.
O quórum de dois terços é recente, e muito material ainda repete o número antigo
A redação atual do art. 1.351 vem da Lei nº 14.405, de 12 de julho de 2022, publicada no dia seguinte. Antes dela, o Código Civil exigia aprovação unânime para a mudança de destinação, e foi precisamente esse ponto que a lei alterou, como registra a própria ementa. Textos e pareceres anteriores a julho de 2022 seguem circulando com o quórum de unanimidade, o que leva síndicos e proprietários a tratar como impossível uma deliberação que hoje é apenas difícil.
O que está suspenso desde 1º de junho
Em 1º de junho de 2026, a Segunda Seção afetou ao rito dos recursos repetitivos os Recursos Especiais 2.272.537, de Santa Catarina, e 2.272.536, de São Paulo, ambos sob relatoria do ministro Raul Araújo, formando o Tema 1.443. A questão submetida a julgamento é definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.
A ordem de suspensão que acompanha essa afetação é das mais amplas que o tribunal edita: alcança o processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre idêntica questão jurídica, e não apenas os recursos já interpostos na segunda instância ou em curso no próprio STJ. Uma ação sobre o tema tende, portanto, a ficar parada até o julgamento, que ainda não tem data marcada.
A plataforma não é o que define a questão
O meio pelo qual o imóvel é oferecido não altera a natureza jurídica do negócio, e esse detalhe do voto condutor costuma se perder na cobertura do caso. Tanto faz se o anúncio saiu em plataforma digital, em imobiliária ou em cartaz na portaria. A relatora registrou que os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram bem nem como locação residencial por temporada nem como hospedagem hoteleira, e por isso podem ser tratados como contratos atípicos.
O problema, portanto, não está no aplicativo, e sim no tipo de uso: uma locação por temporada legítima não se torna irregular por ter sido fechada pela internet. O que se examina é a rotatividade, a habitualidade e a exploração econômica da unidade.
O antecedente de 2021
A discussão não nasceu agora. Em decisão noticiada pelo tribunal em 20 de abril de 2021, a Quarta Turma já havia concluído, por maioria, que a destinação residencial expressa na convenção inviabiliza o uso da unidade para hospedagem remunerada, e que a convenção pode, no caminho inverso, autorizar essa modalidade. Faltava a tese vinculante para todo o país, e é isso que o Tema 1.443 deve produzir.
O que conferir antes de anunciar ou de notificar
Três documentos respondem quase tudo antes de qualquer medida judicial. O primeiro é a convenção do condomínio, para saber se ela declara destinação residencial e se há cláusula sobre locações de curta duração. O segundo é o livro de atas, porque uma assembleia anterior pode já ter deliberado sobre o assunto, e é ali que se confere o quórum de dois terços. O terceiro é o regimento interno, onde costumam estar as regras de acesso, identificação de visitantes e uso das áreas comuns.
Nada disso está resolvido em caráter definitivo. O Tema 1.443 está afetado e não julgado, de modo que a posição firmada em maio orienta o cenário atual e ainda pode ser detalhada quando a tese for fixada.
Se você aluga um imóvel por temporada, ou administra um condomínio que precisa decidir como tratar essa situação, a resposta depende do que está escrito na convenção e do que foi deliberado em assembleia. Para conversar sobre o seu caso, fale com a gente pelo WhatsApp e nos conte o que está acontecendo.
